Ángel Mas, asociado del Área Fiscal de Tomarial, ha publicado en la revista Economía 3 un artículo titulado: «A vueltas con las ‘hojas de visita’ de las agencias inmobiliarias. Un texto que pone el foco en las recientes sentencias sobre el valor contractual de esas hojas de visita y su validez. Reproducimos el texto a continuación:
Repasando la crónica judicial previa al mes agosto, mes de asueto por excelencia para los profesionales del mundo del derecho, recupero una sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, Sección 8ª, de 10 de marzo de 2021 que habría alcanzado cierta transcendencia en los medios de comunicación, relativa al valor contractual de las llamadas “hojas de visita” que habitualmente quienes se encuentran interesados en la compra de un inmueble firman a petición de los empleados de la agencia inmobiliaria durante la visita o a su conclusión. La sentencia gaditana referida, cuyo argumentario no es ni mucho menos nuevo (existen muchos pronunciamientos judiciales similares anteriores, e incluso algún medio hacía mención a principios de agosto a una sentencia recientísima de la Audiencia de Valencia) habría provocado una aclaración del Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID – AIM), aclarando que los honorarios de las agencias se cobrarían previa nota de encargo firmada por el vendedor y que las “hojas de visita” solo servirían a los efectos de justificar la realización de gestiones para la venta por los mandatarios.
El supuesto de hecho de partida es frecuente: un ciudadano a la búsqueda de un inmueble que, tras localizar un anuncio de su interés, concierta una cita para conocer in situ el mismo y durante ésta se le solicita por la agencia que firme un parte acreditativo de la visita, el cual contiene una cláusula de reconocimiento de honorarios a favor de la agencia inmobiliaria por un porcentaje variable.
La resolución de la Audiencia de Cádiz, en línea con otras anteriores y posteriores, viene a resolver que las referidas “hojas de visita” son únicamente eso, justificantes de la labor desempeñada por la agencia, que en ningún caso tendrían valor contractual al no superar los filtros que impone la normativa en materia de protección a los consumidores, tales como una obligada transparencia, una negociación individualizada y un necesario equilibrio entre las prestaciones a que se obligan las partes. Y es que éstas rara vez contienen obligaciones para el intermediario. En conclusión, se trataría de meras cláusulas de adhesión donde el consumidor (y posible comprador del inmueble) nada podría pactar ni negociar, nulas por abusivas y que serían tenidas por no puestas.
Más allá de lo expuesto hasta el momento, cabe preguntarse sobre la naturaleza de los honorarios cuyo reconocimiento se pretende por medio de la “hojas de visita”, justificándose en ocasiones los mismos por los agentes inmobiliarios con el argumento de que retribuyen la labor de asesoramiento por ellos desempeñada. Así las cosas, cabe interrogarse sobre si realmente es posible asesorar simultáneamente a vendedor y comprador, cuando los intereses de éstos pueden ser no coincidentes (sino abiertamente dispares), y el beneficio de uno comporta el consecuente perjuicio del otro. En el ámbito de la abogacía creo que no resulta atrevido decir que tal “doble encomienda” profesional tendría difícil encaje, si bien – no lo sé – en el ámbito del asesoramiento inmobiliario tal vez si lo tenga, aun cuando se me antoja complicado. En cualquier caso, el debate está servido.
Ángel Mas. Asociado Área Fiscal Tomarial
